העברת זכויות במקרקעין אגב גירושין

במאמר זו נסקור בקצרה את הדין החל בהיבט מיסוי מקרקעין  בהעברת זכויות בדירה "אגב גירושין", דהיינו בתחום המצוי ושכיח עת עורך דין לענייני משפחה עוסק במסגרת פירוק הנישואין, כאשר בעת הגירושין  קיימת דירה משותפת ונקבע כי אחד מהם ירכוש את חלקו של האחר בדירה. פירוק השיתוף בדירה נערך  על פי רוב בעת איזון המשאבים . אולם  לפעמים אופי ההליך אינו מחייב כי עובדת פירוק השיתוף במקרקעין יהא חלק מאיזון המשאבים הכולל, ולעיתים  פירוק השיתוף בדירה הנערך בפני עצמו ומנותק מיתר הנושאים בין בני הזוג כמו משמורת הקטינים, חיוב דמי המזונות , כתובה וסדור הגט וכיו"ב. למכירת הדירה יש היבט של מיסוי [מס שבח, מס רכישה] ובמכר אגב גירושין קיימת הסדרה ייחודית כמפורט להלן:

סעיף 4 לחוק מיסוי מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 קובע:

4א. העברת זכויות בזכות במקרקעין או בזכות באיגוד מקרקעין, הנעשית על פי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין, לא יראוה כמכירה או כפעולה באיגוד לענין חוק זה, בין אם היא העברה בין בני הזוג ובין אם היא העברה מהם לילדיהם, ובמכירת הזכות במקרקעין או בפעולה באיגוד במקרקעין על ידי מי שהועברו לו הזכויות בזכות במקרקעין כאמור, יהיו שווי הרכישה של הזכות ויום רכישתה, לרבות לענין סעיף 7א, שווי הרכישה ויום הרכישה שהיו נקבעים לפי הוראות חוק זה או לפי הוראות הפקודה, לפי הענין, אילו נמכרה הזכות או נעשתה הפעולה על ידי מי שהעביר את הזכויות בה.

סעיף זה בחוק למרות  ניסוחו המורכב קובע שהעברת זכויות לפי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין איננה נחשבת כמכירה לעניין החוק.  סעיף זה קובע איפא כי העברה זו בין בני זוג אגב הליכי גירושין, "ובין אם היא העברה מהם לילדיהם"  אינה מחייבת דווח למיסוי מקרקעין. המשמעות האופרטיבית של החוק היא ששני הזוג לא יהיו חייבים במיסוי ע"פ חוק מיסוי מקרקעין. לפיכך המעביר יהיה פטור מחבות מס שבח, ואילו בן הזוג המקבל  פטור מחיובי מס רכישה. 

הוראות ביצוע מיסוי מקרקעין 6/2006 – תיקון מס' 55 לחוק מיסוי מקרקעין הוראה כללית מבהירה שאין צורך בגט פטורין מבית דין הדתי כדי שההעברה לא תיחשב כמכירה, אלא די בפסק דין שניתן אגב הליכי גירושין . כך החלטה שיפוטית הניתנת במסגרת הליכים בין בני זוג לפירוק התא המשפחתי ועניינה חלוקת הרכוש בין בני הזוג לרבות החלטה של בית משפט לענייני משפחה תעמוד בתנאי הסעיף גם אם שאר ההליכים בין בני הזוג טרם הסתיימו (לדוגמא, טרם ניתן הגט או טרם הסתיימו הליכי מזונות החזקת ילדים וכיוב').

תשומת לב לסיפא של החוק לפיו אין מדובר בפטור מוחלט מחיובי מס שבח, אלא בעצם רק דחייתו, שכן ככל ובן הזוג שרכש/ קיבל את הדירה יחליט בשלב מאוחר למכור את הדירה אזי לצורך חישוב מס שבח יכנס הוא בנעליו של מעביר הזכות ליום הרכישה ולגובה התשלום בעת הרכישה.

באופן פרקטי כעורך דין העוסק בחוזים ומקרקעין ובשילוב של ענייני משפחה, מומלץ כן להכניס דווח למיסוי מקרקעין לשם הסדרת התחשיב לעתיד. כמו כן באופן פרקטי קורה פעמים רבות שמתן האישור ממיסוי מקרקעין לצורך רישום הדירה יושהה ע"י פקיד השומה עד לקבלת אישור – מעשה בית דין לגירושין בפועל, זאת על מנת למנוע פיקציה לפיה לשם התחמקות ממסוי מועבר למיסוי מקרקעין הסכם גירושין ללא גירושין בפועל.

בהיבט זה עסקנו בשאלת חיוב מיסוי מקרקעין בלבד לשאלת מס הרכישה ומס השבח. לעניין היטל השבחה המוטל ע"י הרשות המקומית המצב שונה, ישנם רשויות שאינן מקבלות הגדרת פטור זה ויכול שהרשות המקומית תחייב היטל השבחה או דרישה אחרת של הרשות כגון שבן הזוג המקבל את הזכות יתחייב לשלם היטל השבחה במועד שבו ימכור את הנכס גם במקום בן הזוג שמעביר את החזקה בנכס.
גם נושא זה של מכר אגב גירושין מצריך לווי של עורךדין הבקי בענייני מיסוי מקרקעין וכן בענייני משפחה על מנת למצוא את המתווה הטוב ביותר בנסיבות.

האמור במאמר זה ובמאמרים באתר הנו בדר מידע כללי ואין להסתמך עליו באופן מעשי והעושה כן עושה זאת על אחריותו בלבד.    12.2023.

עו"ד צבי מימון מתמחה בחוזים ומקרקעין, צרו איתנו קשר לייעוץ משפטי.