חוזים ומקרקעין

תחום החוזים במשפט הינו רחב היקף ומצריך ידע רב  בעיקר מתוך חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-  1973   וכן מתוך חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970.

הגדרת ההתקשרות, אכיפת הסכם, הפרתו, ביטולו וקיומו בתום לב, מהווים כר נרחב להתעסקות בתי המשפט.

משנה תוקף לכל האמור קיים בהסכמים הקשורים לחוזה מקרקעין שדורשים ידע נרחב, ניסיון והבנה מעבר לדיני החוזים גם בתחומים הנלווים, כמו: בנקאות ומשכנתאות, סוגי הרשויות השונים בהסדרה: רשות מקרקעי ישראל, רשם המקרקעין , חברות משכנות, ועוד. עורך דין מקרקעין המלווה עיסקאות בנדל"ן יידרש לידיעה מקיפה בתחום על מנת ללוות עיסקת מכר באופן בטוח.

להלן על קצה המזלג.

רשות מקרקעי ישראל:

בנכסי נדל"ן בו השימוש ניתן ע"י רשות מקרקעי ישראל, קיימים דמי שימוש מסוגים שונים ההכרחיים לאבחנה והבנת המצב העובדתי בכל התקשרות.  השכיחים שבהם הנם: דמי חכירה, דמי היוון, דמי הסכמה ודמי היתר.

בהיתר הניתן ישולם עבור השימוש (ברכישת מגרשים חשיבות רבה) יש לאבחן בין היתר לבניה באמצעות הרשות המקומית להיתר המפורט  בהסכם החכירה ועל פיו יוגדר  שיעור זכויות הבניה הקיימות בהיתר וכן בדיקתם בהתאם לתב"ע המוכרזת במקום. נושאים קשורים הינם דמי היתר לשינוי ייעוד ו/או היתר בפיצול מגרש.

בחינה האם שולמו דמי היוון או דמי הסכמה והמפורט לעיל בדמי ההיתר שבהסכם החכירה יש  משמעות כספית ולעיתים משמעות כספית רחבה מאד.

רשם המקרקעין – טאבו:

אכן, הרישום בטאבו מקבע את הבעלות ולפיכך מצמצם את היקף הבדיקות.  אולם, גם במקרה זה עוה"ד המלווה את העסקה חייב להיות ער לאופן הרישום. בלא מעט מקרים מתברר שהרישום לגודל הנכס אינו משקף את המציאות בשטח. כבר היו מקרים ש"מחסן" נמכר כדירה ואי בדיקה הביאה למפח נפש עצום. ממשק נרחב יתכן לדיני התכנון והבניה, ובפרט בבתי קרקע.

היבט המיסוי  - מס שבח, מס רכישה, היטלי השבחה.

רכישת נכס נדל"ן מחייבת הבנה בתחום המיסוי . כידוע מוטלים שני מיסים עיקריים . לרוכש - מס רכישה. למוכר - מס שבח. תכנון המיסוי מהווה חלק נכבד מתהליך רכישה או מכירה של הנכס. רוכש חייב לדעת מה הם התשלומים המוטלים עליו על מנת לבחון עמידתו בתנאיה של העיסקה ומוכר נדרש לתכנן את הכדאיות בעיסקה בהתאם למדרגות חיוב מס השבח. תחום נוסף בהיבט המיסוי הוא סוגים של היטלי השבחה המוטלים על ידי הרשות המקומית. בחלק זה הגיעו למשרדנו מספר רב של תיקים בהם להפתעת המוכר חוייב היטל השבחה אשר לא היה מתוכנן ולא היה ידוע והעמיד בספק את כדאיות העיסקה במועד שבוצעה. בדיקה נכונה מונעת "הפתעות" מסוג זה.

תהליך רכישת נכס נדל"ן:

החלטתם לרכוש נכס נדל"ן, בדקתם את כל המפורט לעיל -  מזל טוב, ניתן להתקשר בהסכם.

אולם, גם כאן נדרש ידע וניסיון לכל צעדי העסקה ומאפייניה ושלביה: ההון העצמי הנדרש, בדיקת שעבודים על הנכס ותשלומים בהתאמה, בטחון בקבלת משכנתא, רישום הערות בגורמים המתאימים מיד עם ביצוע העסקה, בטחון בתנאים הנוספים הקשורים למיסוי מקרקעין, בדיקה והתאמת ההתחייבויות ההדדיות בהתאם למצב העובדתי, הותרת כספי נאמנות מספקים, ועוד.

כבר באלו הנושאים שהובאו לעיל מתברר הצורך ההכרחי בעורכי דין הבקיאים בחומר. כמובן, שיש עוד, כמו אם ח"ו מוטל עיקול על נכס המוכר במהלך העסקה ודרכי הטיפול.

ביצוע עסקת נדל"ן בהיקף הכספים שהנו בד"כ הגדול ביותר למשפחה, מחייב זהירות מרובה וגורם מקצועי מלווה.

 

שיהיה במזל טוב ובהצלחה, ומוזמנים למשרד הח"מ לביצוע העסקה.

 

עו"ד באשדוד צבי מימון עוסק בחוזים מקרקעין, צוואות וירושות, ייפוי כח מתמשך ועוד.

מוזמנים ליצור איתי קשר ליעוץ משפטי.